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不動産テック ~不動産業界に革命を!~

こんばんは、すいきです。

最近、たまにネット記事をみて気になっているのが、「不動産テック」。
金融業界のフィンテックや、広告業界のアドテックは有名ですが、
最近ネット不動産といったITの力で日本の不動産業界に革命を起こそうという動きがあります。

不動産バブル


もともと日本の不動産業界は特殊で、特に不動産投資家や部屋を借りる人に対して、
かなりの手数料を不動産業界の人は課してきました。

そんな中、インターネット上に店舗を構え、
ネット上で賃貸や不動産売買をやろうというサービスも出てきていて密かに注目しています。

■ [不動産テック]さらば情報格差 ネットとのかけ算に挑む新顔 (ITpro)
■ 勃興「不動産テック革命」、査定も審査もネットで完結 (ITpro)

記事によると、通常不動案の仲介料として3%程度もっていかれるのですが、
それを一定額で固定してしまおうという試みです。
例えば、1000万円と1億円の不動産があった場合、前者は約30万円、後者は300万円の仲介料が取られます。
どうしたって、1億円の物件を買う人が優遇されるでしょう。
しかし、業者にしてみれば、手間はどちらもあまり変わらないそうです。

また、業者が独占している不動産の情報もネットで可能な限り開放したり。
不動産は内部で情報がストップしていて、外に出てこないこともあるため、コネが結構重要だったりします。

そういった、いわゆる情報格差を是正しようという動きですね。
とりあえず、個人的には大歓迎です。

現在、不動産投資はどちらかというと売るタイミングだと思っています。
不動産関係の書籍のランキングでも、空き家利用やリフォーム関係の本が上位にたくさんあります。
一棟買ってキャッシュフローがしっかり出る物件が減ってきているということです。

もちろん東京の一部の地域は既にバブル状態です。
はたして東京五輪まで持つのか?と思っているのですが、
中国景気減速により金融危機でも起ころうものなら、投資している中国人を中心とした外国人投資家が
逃避していきますので、その場合五輪まで持たないかもと思っています。

ということで、不動産投資をやるにしても株と同様サイクルがありますので、
当面はお預けです。不景気が来ないといい物件が出てきません(T_T)
現物投資なら、リスクを取って空き家などをリフォームするより、クラウドファンディングや債権の方が低リスクです。

また、次に金融危機が起こった場合、世界的にレバレッジの上限が下げられる可能性は高いです。
さすがに、日本株の信用取引はこれ以上下がらないと思いますが、為替や先物関係はさらにレバレッジ上限が下がると思っています。
日本はレバレッジが低いほうですが、海外は高いですからね。
まあ、アメリカがそういう雰囲気ですからね。個人は分かりませんが、投資銀行などの法人は将来的に下がっていく方向で圧力がかかっています。


相場は、来週のFOMCまで様子見です、ではでは。
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今から不動産投資は始めない方がいい

こんばんは、すいきです。
激しく仕事が忙しいです(*_*)

廃墟


さて、ここ数か月、都市部の不動産価格上昇、
しかしそれ以外の不動産は価格や家賃の下落しているという記事が多く出ています。

■ 100万円台でマンションが買える?すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに (Business Journal)
■ マンション“無価値化”時代到来か 売るなら今!タダでももらい手なし、すでに賃貸下落 (Business Journal)
■ 相続不動産は売却すべし!「アパート経営でゆとりある老後」など大嘘!ローン返せず生活苦 (Business Journal)

東京オリンピックに向けて、都心の一等地、そして湾岸地帯のマンションが多く建設され、売れています。
大阪周辺でも梅田やその周辺、兵庫県も尼崎、塚口あたりの再開発がされています。
一方で、郊外のいわゆるベッドタウンの高齢化が進んでいます。

将来的には、人口減少により、空家などの問題と、仕事がある大きな町などから離れるた場所や地方は、
仕事が減るため、立地が良い場所でない限り、大きく家賃が下落する可能性が危惧されます。

個人的に不動産投資をしたいのですが、こういった問題があるのと、
買うなら不況期に買いたいのでひたすら待っています。

ここからは政府などの対応によっても変わって来るのですが、
ベストシナリオは、少子高齢化により、人不足発生。
政府が外国人労働者を積極的に入れず、今程度に抑えれば、おそらく私たちの労働者が減っていくわけですから、
給与が上昇していくことが予想されます。
そのため、そういった局面が来れば、昔のバブルのような状態になると思われるので、
人口の減少が一段落したあたりで、積極的に不動産投資を開始していけば、
かなり有利に投資できると考えています。

まあ、政府の対応次第でかなり変わって来るのですが、少子高齢化は変わらないので、
景気の状態を読みつつ、投機を減らし投資を増やしていく予定にしています。

なので、今から不動産投資をしようと思っている人は、少し考えて直してみて下さい。
不動産は短期で売ると利益から税金が多くとられますから、5年以上の長期で持つ方がいいと思います。
それでも行けると思えば買ってもいいとは思いますが。

そういう意味でもJ-REITなど不動産系の投資信託も買わない方がいいです。
普通の投資信託と違って、不動産を買うのにREITはお金を借りてレバレッジかけてますので、
家賃下落、価格下落はかなり痛いです。

REITは日銀が、不動産はマンションディベロッパーが買ったり、開発したりしていますが、
恐らく最後の買い手です。彼らが買わなくなったら、一部で過熱中のミニ不動産バブルが弾けるんだと思います。
まあ、東京オリンピックの後かもですが。

まだまだ株も不動産もこれからという方や記事も多いですが、
私は依然、今年か来年あたりで、大きな下落相場がやって来ると思っています。
決して気を抜かずいろんな方面から分析して、投資を継続して行きたいと思います。

ではでは。
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区分マンション投資セミナー行ってきました!

こんばんは~。

昨日の日曜日、実は区分投資マンションに行ってきました!
あ、ちなみに私は不動産、初心者です(>_<)

そんな難しい話ではなかったんですが、セミナー後いくつか物件を紹介して頂いきました。

「とてもおすすめでいい物件ですよ~、一番の目玉はこの物件で今日のうちに誰か買うでしょうね。」と言われてました。

およそ1000万円の1K、築15年、家賃6万のSRC物件だったんですが、話聞いてる間はいいな~、と思ってたんですが、頭金1割で、金利とか計算してもらうと、1年で15万くらいプラス、30数年でローン返済。
実質的な利回りは・・・1.0~1.5%?!

そして、メリットとしては、
① 団体信用保険に加入して亡くなっても残ります
② 払い終わったら年金になります
③ 毎月、ローン返済・諸費用の残りは家賃収入が手に入ります

などなどいくつか挙げられてました。
この時点で、う~んという感じでした。ぶっちゃけやってみたいんですけどね、不動産経営。やらないと分からないことがたくさんあるはずなので。

ただ、よくよく考えなくても分かりますが、ここの計算には空室率について考慮してません。金利も上がらない前提です。管理費や修繕費も考慮はされているんですが、修繕費が安くそのうち高くなるであろうことが確実。
そしてなにより、ざっくり計算してもらった中に、不動産取得に関する諸費用が入ってなかったこと。
取得までにその物件の5~7%は別途諸費用がいるでしょうね。

そして、家賃は底をつけてるので、むしろ家賃または物件価値は上がると思いますよ~、と言われていたことが一番気になりました。
どことは言いませんが、たしかに立地はよさそうで、空室ができても次の人が入ってくれるとは思いますが、それって20~30年後もそうなの?っていうのが率直な感想です。

まあ、もし買ったら頑張って繰り上げ返済しますが、そのお金を株やFXに回せば何倍も儲かるのに・・・という感想しか持てませんでした。(これは個人的な意見ですが、住宅ローン使っても、最低5%は利回りないとあまりやる意味がないです、借金でレバレッジをせっかく上げても収益が期待できなければ、それは投資ではありませんただの自己満足、消費です)

というわけで、いい物件あったら図面送って下さい!と頼んでいたんですが、
先ほど、お断りメールを送っておきました。

あ、別に区分マンションがダメって言ってるわけではないですよ。ただ、一棟アパート・マンションならフルローンでも安く交渉して買うのはありだと初心者ながらに思っているのですが、区分マンションは相当安くない限り現金一括払が最強だということを学んできました(笑)
そして、安いということは大抵何か理由があるということです。


というわけで、不動産投資はあきらめてないですが、区分マンション投資は選択から外そうと思います。
あとの残りの選択しとしては、一棟アパート・マンションか、古い一軒家を安く買ってリフォーム後貸し出すという2択ですね。
もちろん、現在勉強中ですのでそのうち選択肢が増えるかもしれません(^^)

やはり、不動産投資する場合はまとまったキャッシュがないと選択肢が狭まりますね。



あ、それともう一つ投資関連の商品については、きちんと相手が考えていることも予測しながら行動しましょう。
例えば、今回の不動産であれば担当の方に説明して頂きましたが、そもそもいい物件をセミナー時に取扱いはずがないんですよね(笑)
私なら、そんないい物件あったら速攻で買うお客さんのところに持って行きます。

株やFXでも同じですね。ボタン押したり、指値の設定だけで売買できるので、意識しておかないと忘れてしまいがちですが、自分が買いから入ったら、売った人がいるということです。
自分が売ったら、買った人がいるということです。

そのあたりを予測できるようになってくると、投資商品に限らず、相手は次にどう動いてくるのか? 自分はどうした方がいいのかが分かるようになります。
まあ、、そんな領域にたどり着くのはめちゃくちゃ難しいですけどね・・・。


ではでは、機会があればまた不動産関係のセミナーに行ってこようと思います。
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すいき

Author:すいき
投資歴5年目突入、
FXと株をやっている30前半の兼業投資家で、経済的自由の獲得を目指しています。

スイング~中期の長くポジションを持つスタイルです。
FXは裁量+トラリピ。
株は中・長期の配当・株主優待狙いがメインですが、最近はコモディティや株価指数に連動するETFを買ってます。

2015年、融資型クラウドファンディング開始。順調に利益が伸びてます。

Twitter:
@suikij_rich8888

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